Loyers Covid - Arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022

Par trois arrêts rendus ce 30 juin 2022, la Cour de cassation se prononce enfin sur les arguments invoqués par de multiples preneurs pour solliciter une annulation/restitution de loyers couverts par des périodes de restrictions sanitaires liées à la Covid-19.

En effet, concernant les pourvois n° 19.889, 21.20127 et 21.20190, la Cour de cassation a jugé ce jeudi que les mesures d'interdiction de recevoir du public prises en temps de Covid ne constituent pas une perte de chose louée et ne peuvent pas non plus être considérées comme constitutives d'un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée. La Cour de cassation exclut également que le preneur se prévale de ces mesures d'interdiction pour invoquer la force majeure, celle-ci ne pouvant être invoquée pour excuser l'inexécution d'une obligation dont le preneur serait débiteur.

De manière plus précise, voici les motivations clés de deux des trois pourvois qui ont été rendus publics (le troisième restant en attente de diffusion) :

Pourvoi n° 21-20127 :

« 11. l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose louée, au sens de l'article 1722 du code civil.

12. Ayant relevé que les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire n'étaient pas imputables au bailleur et n'emportaient pas perte de la chose, la cour d'appel [...] n'a pu qu'en déduire  que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable ».

Pourvoi n° 21.20190 :

« 8. Edictée pour limiter la prorogation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, [...] l'interdiction de recevoir du public [...] résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

9. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

10. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

[...]

13. Ayant relevé que les locaux loués avaient été mis à disposition de la locataire, qui admettait que l'impossibilité d'exploiter, qu'elle alléguait, était le seul fait du législateur, la cour d'appel en a exactement déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'était pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance.

[...]

16. Il résulte de l'article 1218 du code civil que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

17. Dès lors, la cour d'appel a exactement retenu que la locataire, débitrice des loyers, n'était pas fondée à invoquer à son profit la force majeure ».

La Cour de cassation prend aussi en compte, en réponse à la cinquième branche du moyen soulevé par le locataire dans le pourvoi précité, la bonne foi du bailleur qui avait proposé de différer le règlement d'un loyer couvert par la période Covid.