Vastgoed Alert (September 2021)

Maximering jaarlijkse huurverhoging geliberaliseerde woningmarkt

Op 1 mei 2021 is de Wet maximale huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. De wet heeft onmiddellijke werking en is dus niet alleen van toepassing op toekomstige huurovereenkomsten, maar ook op bestaande huurovereenkomsten. De wet blijft drie jaar van kracht (tot 1 mei 2024). Binnen twee en een half jaar worden de effecten van deze nieuwe wet opnieuw bekeken om te beslissen of deze langer van kracht moet blijven dan de aanvankelijke periode van drie jaar.

Tot de inwerkingtreding van voornoemde nieuwe wet genoten partijen bij een geliberaliseerde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte contractsvrijheid met betrekking tot de hoogte van een contractuele jaarlijkse huurverhoging. De nieuwe wet tast deze contractsvrijheid aan. Samengevat geldt onder de nieuwe wet het volgende:

• de jaarlijkse huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten is gemaximeerd tot de inflatie van het betreffende jaar, plus 1 procent. Eventuele contractuele afspraken die voorzien in een jaarlijkse verhoging van de huur met een hoger percentage dan het genoemde maximum, zijn ongeldig voor zover ze voornoemd maximum overschrijden;
• een verhuurder, die in het gehuurde investeert om de huurwoning te verbeteren, heeft nog steeds het recht om de huur te verhogen met een bedrag dat hoger is dan voornoemd maximum (inflatie plus 1 procent), maar de verhoging moet in een proportionele verhouding staan tot het bedrag dat de verhuurder heeft geïnvesteerd. Eventuele geschillen met betrekking tot dit onderwerp worden behandeld door de Huurcommissie;
• een verhuurder kan geen gebruik meer maken van de mogelijkheid om de huurprijs te verhogen door een redelijk aanbod te doen voor een nieuwe huurovereenkomst waarbij alleen de huur wordt verhoogd. De weigering van een dergelijk (redelijk) aanbod door een huurder biedt de verhuurder geen grond meer om de huurovereenkomst op te zeggen, ongeacht de mate waarin de huurprijs volgens het (redelijke) voorstel zou worden verhoogd.

Wet opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur

Op 6 juli 2021 is de Wet opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur aangenomen door de Eerste Kamer. Momenteel is de verwachting dat de opkoopbescherming per 1 januari 2022 in werking treedt, door een wijziging van de Huisvestingswet.

De Nederlandse woningmarkt is krap; er is een grote schaarste aan woningen in het lage en middensegment. Met de opkoopbescherming wil de overheid ervoor zorgen dat dergelijke koopwoningen beschikbaar blijven voor mensen die er zelf in gaan wonen.

Samengevat biedt de opkoopbescherming gemeenten de mogelijkheid om in hun gemeente bepaalde gebieden aan te wijzen voor opkoopbescherming. Als gevolg daarvan mogen de woningen in een dergelijk gebied niet worden verhuurd gedurende vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar, tenzij de gemeente de eigenaar van die woning daarvoor een vergunning heeft verleend. Een dergelijke vergunning wordt alleen verleend in specifieke, buitengewone omstandigheden. Een gemeente moet aan specifieke eisen voldoen om een woning voor opkoopbescherming aan te wijzen. Hiervoor is bijvoorbeeld een wijziging van de plaatselijke Huisvestingsverordering nodig. Daarnaast zal de gemeente de noodzaak en effectiviteit van het toepassen van een dergelijke beperking op een bepaald gebied moeten onderbouwen.

Volgens de tekst van de wet kan de gemeente slechts categorieën van woonruimten voor opkoopbescherming aanwijzen voor zover:

a. dit goedkope en middeldure koopwoningen zijn;
b. de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar:

1. vrij van huur en gebruik was;

2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, of

3. werd verhuurd met een vergunning als bedoeld in het eerste lid.

c. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van het verbod.

De hiervoor bedoelde woningen mogen alleen (opnieuw) door de nieuwe eigenaar worden verhuurd, indien en wanneer de nieuwe eigenaar daarvoor een nieuwe vergunning heeft verkregen.

Sommige gemeenten (zoals Amsterdam en Utrecht) hebben al aangekondigd dat ze voornemens zijn beperkingen toe te passen op alle woonwijken binnen hun gemeentegebied, terwijl andere gemeenten hun opties nog overwegen. Nogmaals, gemeenten kunnen niet zomaar gebieden aanwijzen; gemeenten moeten bijvoorbeeld de noodzaak en effectiviteit van de geplande maatregelen onderbouwen en uitleggen waarom bepaalde woonwijken zijn aangewezen (en andere niet, indien van toepassing). Uiteraard laat dit ruimte voor discussie en kan dit leiden tot (juridische) bezwaren van belanghebbenden.

Op tal van onderwerpen van deze wet bestaan nog onduidelijkheden, zoals hoe deze wet zich verhoudt met het principe 'koop breekt geen huur’ en zoals wat de impact van een eventuele toepasselijke opkoopbescherming is op reeds gesloten koopovereenkomsten ten aanzien van – na het sluiten van de koopovereenkomst voor opkoopbescherming aangewezen woonruimten – waarbij de beoogde levering na inwerkingtreding van de wet zal plaatsvinden.

Wilt u hier meer over weten of wilt u informatie over andere recente (aangekondigde) wijzigingen voor de Nederlandse vastgoedmarkt, of heeft u specifieke vragen over uw bestaande portefeuille of anderszins, neem dan gerust contact met ons op.