Nous avons le plaisir de partager avec vous une nouvelle édition de notre newsletter en droit immobilier.
Vous y trouverez une sélection des principales évolutions et actualités intervenues au cours des mois d’avril et mai 2026, que nous avons analysées pour en souligner les enjeux pratiques.
Nous vous en souhaitons une bonne lecture et restons à votre disposition pour toute question.
Actualités (Jurisprudence)
Baux commerciaux
Bail commercial : nullité du bail portant sur un bien appartenant au domaine public et conséquences sur l’indemnité d’occupation
La Cour de cassation affirme, d’abord, que le bail commercial dont l’assiette est un bien appartenant au domaine public est nul de nullité absolue ; ensuite, que l’action en nullité, qui constitue une action personnelle, se prescrit par 5 ans à compter du jour où le demandeur a eu, ou aurait dû avoir, connaissance de l’illicéité du contrat ; enfin, que le bailleur a droit à une indemnité d’occupation malgré la nullité du bail commercial, dès lors qu’il a assuré la jouissance effective du local commercial.
Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483
Refus de renouvellement pour défaut d’habitation à proximité du fonds loué : exigence de mention du motif dans le congé
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail rural pour défaut d’habitation à proximité doit mentionner ce motif dans le congé. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans une décision du 21 mai.
Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.157
Bail commercial : défaut d’exploitation régulière du fonds et perte du droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction
Par un arrêt du 12 mai 2026, la Cour d’appel de Versailles juge qu’un locataire commercial qui ne prouve pas avoir exploité son fonds de manière concrète, suivie et conforme à l’usage prévu au bail, pendant les trois années ayant précédé l’échéance du contrat, ne peut bénéficier ni du renouvellement du bail, ni d’une indemnité d’éviction. La cour réaffirme ainsi l’exigence d’une exploitation effective du fonds comme condition préalable à ces droits.
CA Versailles, ch. com. 3-2, 12 mai 2026, n° 25/02483
Congé triennal pour reconstruction : présomption de bonne foi du bailleur et charge de la preuve pour le preneur
En application de l’article L. 145-4 du Code de commerce, le bailleur d’un local commercial est autorisé, à titre exceptionnel, à délivrer un congé à l’issue de chaque période triennale lorsqu’il projette de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble loué. Son intention de réaliser ces travaux est présumée sincère. Il revient dès lors au locataire évincé d’établir que ce congé a été donné de manière frauduleuse, en détournant le dispositif légal de son objet.
CA Grenoble, ch. com., 23 avril 2026, n° 25/00622
Bail commercial : activité hors destination, clause résolutoire acquise et perte du droit à l’indemnité d’éviction »
Le locataire commercial qui développe dans les locaux une activité excédant la destination prévue au bail s’expose à la mise en œuvre de la clause résolutoire, si l’infraction n’est pas interrompue dans le mois du commandement. Lorsque le bail est résilié de ce fait avant toute demande de renouvellement, le preneur est déchu de son droit à l’indemnité d’éviction, la demande de renouvellement étant alors privée d’objet. En l’espèce, le bail n’autorisait que la fabrication sans extraction et la vente sur place ou à emporter de pâtisseries, épicerie fine, accessoires et ustensiles ; l’installation de tables, chaises, couverts, d’une carte de brunch et la mise en place d’un véritable service de restauration ont conduit la cour d’appel à qualifier l’activité de restaurant, non conforme à la destination contractuelle.
CA de Paris, pôle 5, ch. 3, 16 avril 2026, n° 24/01065
Liquidation judiciaire et bail commercial : impossibilité de céder un fonds de commerce privé de clientèle
Le juge-commissaire ne peut autoriser une cession de gré à gré d’un fonds de commerce en liquidation judiciaire qu’à la condition que subsiste une clientèle et que le fonds reste exploitable. La clientèle étant l’élément central du fonds de commerce, celui-ci doit être regardé comme éteint lorsque le débiteur a transféré sa clientèle, son enseigne et son nom commercial vers un autre établissement et que les locaux loués ne sont plus exploités depuis plus d’un an. Dans une telle situation, il ne demeure, au mieux, que des éléments épars – notamment un droit au bail contesté – et non un véritable fonds de commerce cessible, de sorte qu’une cession ne peut être autorisée sur le fondement de l’article L. 642-19 du Code de commerce.
CA Paris, pôle 5, chambre 8, 16 avril 2026, n° 25/16946
Bail commercial : cession non notifiée dans le délai contractuel – clause résolutoire acquise sans abus de droit du bailleur
Par un arrêt du 8 avril 2026, la cour d’appel de Colmar confirme la résiliation de plein droit d’un bail commercial sur le fondement d’une clause résolutoire, en raison du non respect d’une clause imposant au locataire de remettre au bailleur, dans le mois de la signature, une copie enregistrée de l’acte de cession du fonds incluant le bail. La cession signée le 31 mars 2022 n’ayant été notifiée que le 9 juin 2022, le commandement de « justifier » délivré le 5 juillet 2022, visant la clause résolutoire et accordant un délai d’un mois, est jugé régulier. La cour considère que la connaissance de la cession par le bailleur, l’encaissement de loyers versés par le cessionnaire et la continuité de l’exploitation sont indifférents dès lors que la clause contractuelle, claire, est appliquée de bonne foi. Elle refuse toutefois d’appliquer la clause pénale prévoyant une majoration de 20 % des sommes dues, jugée excessive au regard du seul préjudice subi, et écarte la solidarité de l’ancien locataire pour le paiement de l’indemnité d’occupation due au titre de l’occupation sans droit ni titre.
CA Colmar, ch. 1 A, 8 avril 2026, n° 24/01288
Rapport d’expertise non judiciaire : une preuve recevable si ses conclusions sont étayées par d’autres éléments
La Cour de cassation admet que le juge fonde sa décision sur un rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande d’une partie, à condition que ses conclusions soient confirmées par d’autres pièces qui ne proviennent pas de l’expert, y compris lorsqu’elles sont simplement annexées au rapport. La force probante du rapport tient ainsi moins à son caractère judiciaire qu’à la consistance et à la fiabilité des éléments objectifs qui le sous-tendent.
Cass. ch. com., 1er avril 2026 n° 24-17.785
Bail commercial : congé pour invalidité valable même si l’état d’invalidité est antérieur au bail
Par un arrêt du 1er avril 2026, la cour d’appel de Riom juge que le preneur peut se prévaloir du congé anticipé pour invalidité prévu à l’article L. 145 4, al. 4 du Code de commerce, dès lors qu’il est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité au moment de la délivrance du congé, peu important que cette invalidité soit antérieure à la conclusion du bail. Ayant considéré le congé comme valable au 1er septembre 2022, la cour déboute le bailleur de l’intégralité de ses demandes de loyers et charges postérieurs, ainsi que de ses prétentions au titre de travaux et réparations locatives, faute de preuve et en l’absence d’états des lieux d’entrée et de sortie. Le bailleur, qui succombe en toutes ses prétentions, est condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Bail d’habitation
Reprise pour habiter : le décès du bénéficiaire au cours du préavis invalide le congé
Les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, en l’espèce le bailleur, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé dont le bénéfice ne peut être transmis à son héritier.
Urbanisme
Projet immobilier et SCOT : la compatibilité ne se mesure pas à l'échelle d'une seule commune
C'est à l'échelle du territoire couvert par le SCOT qu'il convient d'apprécier la compatibilité d'une opération avec les orientations et objectifs de ce document d'urbanisme (C. urb., art. L. 142-1 et R. 142-1).
Recours direct à la CNAC : le pétitionnaire ne peut faire l'économie d'un nouveau permis de construire valant AEC
Le pétitionnaire qui transmet directement le projet à la CNAC, après le rejet d'un dossier précédent pour un motif de fond (C. com., art. L. 752-21), doit parallèlement soumettre au maire de la commune, le cas échéant, une nouvelle demande de permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale.
Comment satisfaire à l'obligation de réaliser des aires de stationnement en cas d'impossibilité technique ? Précisions sur l'intention du législateur
En cas d'impossibilité technique de réaliser des places de stationnement, le Code de l'urbanisme prévoit que le pétitionnaire peut satisfaire à son obligation en obtenant une concession dans un parc de stationnement. Si la lettre du texte distingue les concessions de places de stationnement dans un parc public, qui doivent être de « long terme », ce qui n'est pas exigé pour les parcs privés, le Conseil d'État juge qu'il faut lire « concession de long terme » pour l'ensemble des parcs de stationnement, publics comme privés.
Prescription : les actions en démolition sont soumises à la prescription quinquennale pour toute construction achevée avant le 17 juillet 2006
Par un arrêt du 9 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante concernant le régime transitoire de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme. Elle affirme que, pour les constructions achevées avant le 17 juillet 2006, date d’entrée en vigueur de la loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi « ENL », la prescription de l'action en démolition reste intégralement régie par les dispositions anciennes, sans distinction selon la nature de l'action engagée.
Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-11.754
Permis valant AEC, drives et non-artificialisation : trois décisions structurantes du Conseil d’État
Trois décisions du Conseil d’État rendues début avril 2026 – dont un avis contentieux – reconfigurent en profondeur le droit de l’aménagement commercial sur deux fronts. Sur le plan contentieux, le juge administratif rapproche les règles de régularisation du permis valant AEC de celles du permis de construire classique et étend la compétence dérogatoire des cours administratives d’appel aux permis devenus illégaux après un avis défavorable de la CNAC. Sur le fond, il tranche une question épineuse : les drives ne peuvent bénéficier d’aucune dérogation au principe de non-artificialisation des sols issu de la loi Climat de 2021, et les exigences de cette loi s’imposent pleinement aux demandes présentées dans le cadre d’une procédure de revoyure.
Le tribunal administratif de Rennes précise le régime du sursis à statuer au titre de la loi ZAN
Le tribunal administratif de Rennes précise les contours du sursis à statuer, introduit par la loi du 20 juillet 2023, visant à assurer l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN). Il admet sa légalité même en cas de révision d'un PLU, sur la base d'un SCoT arrêté, et l'étend aux zones ouvertes à l'urbanisation. Un tel sursis peut ainsi être opposé à une demande d'urbanisme malgré un zonage du PLU favorable à la construction.
Construction
VEFA : l’action récursoire du vendeur contre les constructeurs soumise à un délai de dix ans courant dès la réception
Dans un arrêt du 7 mai 2026 (n° 24 15.726), la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que les recours exercés par le vendeur en l’état futur d’achèvement contre les constructeurs sont régis par l’article 1792 4 3 du code civil et se prescrivent par dix ans à compter de la réception de l’ouvrage. Elle précise que l’assignation délivrée au vendeur par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas le point de départ du délai de prescription de son action récursoire, lequel reste attaché à la date de réception des travaux.
Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-15.726
Reconstruction en zone agricole : quand rénover une ruine revient à construire un bâtiment neuf
Une construction en état de ruine ne peut être regardée comme un bâtiment existant susceptible de restauration, sauf intérêt architectural ou patrimonial particulier.
CAA Toulouse, 4e ch., 7 mai 2026, n° 24TL01233
Assurance dommages ouvrage et constructeur : les travaux de reprise n’emportent pas, à eux seuls, reconnaissance de responsabilité interruptive de la prescription décennale
Dans sa décision du 13 avril 2026 (n° 508218), le Conseil d’État juge que les travaux de reprise réalisés par le constructeur, à la demande de l’assureur au titre de la garantie « dommages‑ouvrage » prévue par l’article L. 242‑1 du code des assurances, ne suffisent pas, en eux‑mêmes, à caractériser une reconnaissance tacite de responsabilité de nature à interrompre le délai de prescription décennale. La Haute juridiction rappelle que cette assurance met en œuvre un mécanisme spécifique de préfinancement des réparations avant toute recherche de responsabilité, de sorte que le seul fait pour le constructeur d’exécuter les travaux demandés ne peut être assimilé à un aveu de responsabilité.
Assurance dommages ouvrage : l’assureur définitivement engagé par l’acceptation de garantie donnée dans le délai de 60 jours
Par un arrêt du 3 avril 2026 (n° 23 16.055), la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que l’assureur qui, dans le délai légal de 60 jours, a accepté de garantir le sinistre ne peut plus se rétracter. Cette irrévocabilité s’impose même s’il apparaît ensuite que les désordres ne présentent pas de caractère décennal ou qu’une expertise judiciaire conclut en sens contraire. Une fois la garantie acceptée dans le délai, l’assureur construction demeure donc tenu de la prise en charge annoncée.
Vente immobilière
Vente : l’acquéreur victime d’un dol peut agir en indemnisation de l’excès de prix
Dans un arrêt du 28 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui choisit de ne pas demander l’annulation de la vente, peut agir en indemnisation de l’excès de prix payé. Il en résulte que le montant du préjudice peut être souverainement fixé par les juges du fond à un pourcentage du prix d’acquisition.
Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821
De l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière
Par un important arrêt du 16 avril 2026 promis aux honneurs d’une publication au Bulletin, la troisième chambre civile précise, de façon inédite, que l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, quand bien même la rectification ainsi opérée a des effets sur la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par une erreur de désignation.
Cass. civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-22.365
Dissimulation de travaux de fondation : annulation d’une vente pour dol et droit du vendeur à une indemnité d’occupation
L’annulation d’une vente immobilière pour réticence dolosive fondée sur la dissimulation de travaux structurels réalisés sur les fondations n’exclut pas le droit du vendeur à obtenir une indemnité correspondant à la jouissance du bien par les acquéreurs. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt inédit du 9 avril 2026.
Copropriété
Précisions sur l'exercice de la profession de l'administrateur judiciaire associé
L’administrateur judiciaire exerçant au sein d’une société ne peut agir qu’au nom de cette société, même lorsqu’il est désigné personnellement par une décision de justice.
Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.377
Copropriété : validité de la solidarité des indivisaires et preuve assouplie de la créance de charges
Par un arrêt du 12 mai 2026, la Cour d’appel de Versailles juge qu’une clause du règlement de copropriété peut valablement instaurer la solidarité entre indivisaires pour le paiement des charges. Elle précise que la créance du syndicat des copropriétaires peut être démontrée au moyen des procès‑verbaux d’assemblée générale, du décompte individuel du copropriétaire et de l’historique de compte, sans qu’il soit nécessaire de produire l’ensemble des appels de fonds. La cour admet en outre que la répétition des impayés caractérise une résistance abusive justifiant l’allocation de dommages‑intérêts.
CA Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02855
Copropriété : le délai de contestation des assemblées générales court à compter de la première présentation
Dans un arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation confirme sa position : le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation d’une assemblée générale des copropriétaires court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal de l'assemblée générale, au domicile du destinataire, indépendamment de la remise effective de ce pli.
Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842
Copropriété : le syndic n’est pas responsable lorsque l’AG refuse les travaux en l’absence d’urgence
Dans un arrêt du 7 avril 2026, la Cour d’appel de Montpellier rappelle que le syndic, tenu d’une obligation de moyens, ne voit pas sa responsabilité engagée lorsque l’assemblée générale rejette les travaux proposés, dès lors qu’il a accompli les diligences nécessaires et qu’aucune situation d’urgence ne justifiait qu’il prenne l’initiative de les faire réaliser sans décision de l’assemblée.
CA Montpellier, 7 avril 2026, n° 23/03844
Le droit de surélever est-il attaché aux parties communes spéciales ?
Il résulte des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.
Sûretés immobilières
Renouvellement d’hypothèque : seule la date de réception au service de publicité foncière compte
Lorsqu’une demande de renouvellement d'une inscription d'hypothèque est faite par envoi postal au service chargé de la publicité foncière, la date à prendre en compte, pour vérifier l'antériorité du dépôt à la date de cessation de l'effet de l’inscription, est-elle la date de l'envoi ou la date de la réception de la correspondance ? C'est la date de réception au service de la publicité foncière qui doit être prise en compte pour déterminer si elle peut être acceptée au dépôt au regard de la date de cessation d'effet de l'inscription, répond la Cour de cassation dans une décision du 7 mai 2026.
Saisie immobilière
Saisie immobilière : suspension et effets de la renonciation par le débiteur à l'insaisissabilité de sa résidence principale
La renonciation d'une personne physique à l'insaisissabilité des droits sur sa résidence principale est inopposable au créancier ayant fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière antérieurement à cette renonciation.Le créancier auquel l’insaisissabilité de plein droit de l’immeuble de son débiteur placé en redressement judiciaire est inopposable conserve un droit de poursuite sur ce bien, qu’il peut mettre en œuvre par une saisie immobilière. Toutefois, s’il choisit de déclarer sa créance, il ne peut plus exercer ce droit de poursuite pendant toute la durée du plan de redressement. En effet, la suspension de l’exigibilité de la créance qui en découle fait obstacle à la poursuite de la procédure de saisie immobilière.
Expropriation
Pas de transfert de propriété lorsqu’à la date de l’ordonnance d’expropriation la DUP est caduque
Le juge ne peut pas prononcer le transfert de propriété si, à la date de son ordonnance, la déclaration d’utilité publique est devenue caduque, peu important qu’elle ait été encore valide au moment de la transmission du dossier d’expropriation par le préfet.
Cass. civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-17.155
L’exproprié peut demander une indemnité pour perte de revenus locatifs pour la première fois en appel
La demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs étant l’accessoire, au sens de l’article 566 du code de procédure civile, de la demande d’indemnité principale de dépossession, elle peut être formée par l’exproprié pour la première fois en appel.
Environnement
Environnement - Natura 2000, une protection au-delà des objectifs
La protection Natura 2000 s'attache à toutes les activités susceptibles de porter atteinte à la conservation des espèces en cause et n'est pas limitée aux seules atteintes dont pourrait souffrir la réalisation des objectifs mentionnés dans le document ad hoc ayant fondé le site.
L'évaluation des incidences Natura 2000, le doute écarte la dispense
Si le risque d'atteinte significative à un site Natura 2000 ne peut être exclu, le document de planification, le programme, le projet, la manifestation ou l'intervention doit être soumis à l'évaluation des incidences Natura 2000 (C. envir., art. L. 414-4, IV bis).
Substances phytopharmaceutiques actives interdites dans l’UE : halte à l’importation de denrées non conformes aux normes nationales
L’État français peut suspendre les importations et la mise sur le marché de denrées alimentaires contenant un taux de résidus de pesticides exagéré eu égard aux seuils nationaux admis sans attendre les mesures adoptées par l’Union européenne.
Actualités (Législative & réglementaire)
Baux commerciaux
Promulguée le 26 mai 2026 après près de deux ans de discussions parlementaires, la loi dite de « simplification de la vie économique » modifie en profondeur plusieurs aspects du statut des baux commerciaux. Si son intitulé évoque la simplification, les commentateurs s'accordent à considérer que sa véritable finalité est de protéger la trésorerie des commerçants fragilisés par les crises économiques, l'essor du commerce en ligne et les difficultés d'accessibilité des centres-villes.
Voici les six mesures phares à retenir.
1. Un droit à la mensualisation du loyer (nouvel art. L. 145-32-1 C. com.)
La loi crée un droit d'ordre public permettant à certains preneurs de demander le paiement mensuel de leur loyer, rompant ainsi avec la pratique dominante du règlement trimestriel d'avance. Ce droit est ouvert aux locataires exerçant une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à condition d'être à jour de leurs loyers et charges.
Sont exclus de cette faculté les locaux industriels, de stockage, les entrepôts et les bureaux administratifs.
La demande prend effet à compter de l'échéance de paiement suivante. Toute clause contraire est réputée non écrite (insertion à l'article L. 145-15 C. com.).
Point d'attention : cette mesure est applicable aux baux en cours à la date de promulgation de la loi, ce qui lui confère un effet immédiat sur les contrats existants, à la différence d'autres dispositions de la même loi.
2. Un plafonnement légal des garanties (art. L. 145-40 C. com. modifié)
Le législateur plafonne désormais à un trimestre de loyer le montant du dépôt de garantie. Ce même plafond s'applique également à l'ensemble des garanties de toute nature susceptibles d'être exigées par le bailleur (garantie à première demande, caution bancaire, etc.).
Le texte adopté laisse entendre que le bailleur peut toujours exiger un dépôt de garantie et une garantie complémentaire, chacun étant plafonné séparément à un trimestre.
Application dans le temps : ce plafonnement ne concerne que les baux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi, sans effet rétroactif, conformément à l'article 2 du Code civil.
3. Des délais impératifs de restitution des garanties (art. L. 145-40 C. com. complété)
La loi encadre pour la première fois les délais de restitution des sommes détenues par le bailleur en fin de bail :
- Dépôt de garantie : restitution dans un délai maximum de 3 mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées.
- Garanties complémentaires : restitution dans un délai de 6 mois, le bailleur devant procéder aux mainlevées nécessaires et restituer les documents afférents.
Ce dispositif s'applique aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient après un délai de trois mois suivant la promulgation de la loi.
4. Le transfert de l'obligation de restitution du dépôt de garantie en cas de mutation (art. L. 145-40 C. com.)
En cas de cession de l'immeuble loué, l'obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise de plein droit au nouveau bailleur. Cette disposition consacre une pratique notariale bien établie.
Les garanties complémentaires détenues par le vendeur deviennent caduques du fait de la mutation, le cédant disposant alors de six mois pour les restituer au preneur et procéder aux mainlevées.
Ce régime est applicable aux mutations intervenant à l'expiration d'un délai de trois mois après la promulgation de la loi.
5. La validation des clauses d'indexation « tunnel » (nouvel art. L. 145-38-1 C. com.)
La loi légalise les clauses d'indexation dites « tunnel », qui encadrent symétriquement — à la hausse comme à la baisse — la variation annuelle de l'indice prise en compte pour la révision du loyer (par exemple –3 % / +3 %). Ce mécanisme, déjà répandu en pratique, était jusqu'alors fragilisé par l'interdiction générale posée par l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier. Le nouvel article y déroge expressément, mettant fin aux incertitudes juridiques antérieures.
Difficultés d'interprétation signalées par la doctrine :
- Le texte ne vise que l'indice des loyers commerciaux (ILC), ce qui soulève la question de la licéité des clauses tunnel fondées sur l'ILAT ou l'ICC.
- Il ne mentionne que le « bail des locaux à usage commercial », ce qui pourrait exclure les baux à usage artisanal ou industriel du bénéfice de cette validation — une interprétation jugée « pour le moins étrange » par les commentateurs.
- Le champ d'application est plus large que les seules clauses d'indexation puisqu'il vise aussi l'article L. 145-38 C. com. relatif à la révision triennale légale, de sorte qu'il serait désormais possible d'encadrer également cette révision par un mécanisme tunnel.
6. La clarification (partielle) du droit de préférence du locataire (art. L. 145-46-1 C. com.)
Le législateur insère dans l'article L. 145-46-1 une définition autonome des locaux ouvrant droit au droit de préférence du locataire :
- Local à usage commercial : tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.
- Local à usage artisanal : tout local destiné à l'exercice d'une activité professionnelle indépendante figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'État, y compris les réserves attenantes, à l'exclusion des entrepôts.
Cette définition ne s'applique qu'aux mutations intervenant après la promulgation de la loi.
Les limites relevées par la doctrine : cette clarification est jugée d'une « insuffisance regrettable » par les auteurs du panorama, dès lors que l'exclusion des bureaux et des entrepôts était déjà acquise en jurisprudence et en doctrine. Le législateur n'a notamment pas profité de cette réforme pour clarifier les exceptions légales au droit de préférence — dont certaines demeurent « particulièrement absconses » —, ce qui laisse subsister d'importants foyers de contentieux.
7. Le renforcement des conditions d'octroi de délais de paiement (art. L. 145-41 C. com. modifié)
En contrepartie de la mensualisation, la loi durcit les conditions dans lesquelles le juge peut accorder des délais de paiement au preneur en présence d'une clause résolutoire. Désormais, le locataire doit :
- Démontrer sa capacité à rembourser sa dette locative ;
- Avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Cette disposition, qui codifie la pratique judiciaire existante, est applicable aux demandes introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi.
En synthèse :
La loi du 26 mai 2026 opère un rééquilibrage économique significatif en faveur du preneur, autour de quatre axes majeurs : la mensualisation des loyers, le plafonnement des garanties, la légalisation des clauses tunnel et la clarification du droit de préférence. Si l'ambition de simplification n'est qu'imparfaitement atteinte — certaines rédactions étant jugées maladroites et génératrices de nouvelles incertitudes —, l'impact pratique de ces mesures sur la gestion quotidienne des baux commerciaux sera considérable, tant pour les bailleurs que pour les preneurs.
LOI de simplification de la vie économique n° 2026-403 du 26 mai 2026
Urbanisme
Urbanisme en zone littorale : nouvelles règles de consignation pour les constructions exposées au recul du trait de côte
Un décret du 15 avril 2026 (n° 2026‑275), pris pour l’application de l’article L. 121‑22‑5 et des articles L. 421‑6‑1, L. 425‑16, L. 462‑1 et L. 462‑2 du code de l’urbanisme, adapte les procédures d’autorisations d’urbanisme afin de permettre la consignation d’une somme correspondant au coût prévisionnel de la démolition et de la remise en état des terrains situés dans la bande 30‑100 ans des communes exposées au recul du trait de côte. Les modalités de consignation et de déconsignation applicables à ces constructions sont désormais fixées aux nouveaux articles R. 424‑25 et R. 424‑26 du code de l’urbanisme. Le texte entre en vigueur le 16 avril 2026 et s’applique aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter de l’entrée en vigueur des documents d’urbanisme (PLU, documents en tenant lieu ou carte communale) intégrant les zones prévues à l’article L. 121‑22‑2.
Construction
Crise énergétique : mise en place d’un dispositif de soutien pour les entreprises du BTP consommatrices de gazole non routier
Le décret n° 2026-356 du 8 mai 2026 met en place une aide exceptionnelle au bénéfice des petites entreprises du secteur du bâtiment et des travaux publics utilisant du gazole non routier (GNR). Ce dispositif a pour objet de compenser partiellement la hausse du coût du GNR supportée entre le 1er et le 31 mai 2026, dans un contexte de forte pression sur les charges d’exploitation des entreprises de travaux. Il s’inscrit dans le cadre du régime européen des aides de minimis défini par le règlement (UE) 2023/2831 du 13 décembre 2023.
Sites inscrits (SI) et sites classés (SC) : modernisation et simplification des procédures d’autorisation de travaux
Le décret n° 2026-291 du 17 avril 2026 modernise le régime des sites inscrits et classés au titre du code de l’environnement. Il harmonise les procédures d’inscription et de classement, encadre plus précisément l’instruction des demandes d’autorisation de travaux (délais, contenu des dossiers) et en simplifie la délivrance en élargissant les pouvoirs du préfet, tout en maintenant l’intervention du ministère pour les projets présentant les enjeux les plus sensibles.
Copropriété
Crise du logement : une proposition de loi pour mobiliser le parc existant
Le 28 mai 2026, dans la niche parlementaire du groupe LIOT, l’Assemblée nationale a adopté la proposition de loi visant à mieux mobiliser l’habitat existant pour répondre à la crise du logement.
Le texte élargit les travaux finançables par les prêts collectifs, notamment pour faciliter l’installation de protections solaires extérieures en copropriété.
Il supprime tout seuil minimal de travaux pour bénéficier du statut de bailleur privé et aménage la condition énergétique dans les DROM, l’amélioration d’au moins une classe suffisant.
Pour les garanties des prêts collectifs, il encadre la notion de « sûretés équivalentes » en exigeant que l’équivalence soit appréciée au regard des garanties offertes au syndicat des copropriétaires, et non du seul prêteur.
Dans la lignée de la proposition Létard, cette réforme vise à lever un verrou technique qui bloquait jusqu’ici l’emprunt collectif issu de la loi « Habitat dégradé » de 2024.
Environnement
Prévention et gestion des inondations : la loi visant à soutenir les collectivités est publiée
La loi n° 2026-381 du 19 mai 2026 vise à simplifier et améliorer la gestion des cours d'eau, pour prévenir des inondations futures. Elle clarifie les procédures applicables aux opérations d'entretien des cours d'eau, afin qu'elles puissent être déployées plus rapidement et efficacement. L'ensemble de ces règles d'intervention seront définies par décret.
Produits phytopharmaceutiques : encadrement des expérimentations par drones agricoles
Le décret n° 2026-422 du 29 mai 2026 fixe les conditions dans lesquelles des programmes expérimentaux d’application de produits phytopharmaceutiques par drones peuvent être autorisés. Réservés aux instituts techniques agricoles, ces essais doivent permettre d'évaluer les avantages de cette technologie par rapport aux traitements terrestres, notamment en matière de santé, d'environnement, de précision des applications et de réduction des quantités utilisées. Le texte encadre strictement les conditions de réalisation des essais : types de produits autorisés, caractéristiques des drones, distances de sécurité, protection des riverains et obligations de suivi.
Pompes à chaleur : création d'une procédure d'agrément fondée sur la qualité et la résilience industrielle
Le décret n° 2026-413 du 29 mai 2026 instaure une procédure d'agrément pour certains modèles de pompes à chaleur afin de valoriser les équipements répondant à des critères de qualité, de résilience des chaînes d'approvisionnement et de réduction de leur impact environnemental. Les fabricants devront déposer un dossier auprès de l'Agence de la transition écologique (ADEME), qui sera chargée de l'instruction avant décision des ministres compétents. Le texte prévoit également un agrément transitoire pour les fabricants engagés dans un plan d’investissement leur permettant d’atteindre progressivement les critères requis.
Indemnité carburant : le montant de l’aide doublé à 100 euros
Le décret n° 2026-417 du 28 mai 2026 renforce l’indemnité carburant créée en avril 2026 en portant son montant de 50 à 100 euros. Cette aide s’adresse aux actifs modestes utilisant leur véhicule pour se rendre au travail, sous conditions de revenus et de distance parcourue. Ce doublement vise à mieux compenser les effets de la hausse des prix des carburants, l’aide correspondant désormais à une réduction moyenne d’environ 20 centimes par litre sur six mois, contre trois mois auparavant.
Aide aux entreprises supportant une charge élevée de redevance sur la consommation d'eau potable au regard de leur valeur ajoutée
L’objectif de ce décret n° 2026-391 du 22 mai 2026 est de soutenir, pendant trois ans, les entreprises industrielles les plus affectées par la redevance prévue à l'article L. 213-10-4 du Code de l'environnement, en tenant compte de la part que représente cette nouvelle charge fiscale dans leur valeur ajoutée. Il définit les modalités du dispositif d'aide transitoire et dégressive accordée par les agences de l'eau aux entreprises redevables de la redevance.
Modification du régime de protection des données prévu par le règlement « biocides »
Le règlement (UE) 2026/1165 du Parlement européen et du Conseil du 20 mai 2026 modifie le règlement (UE) n° 528/2012 du 22 mai 2012, sur la mise à disposition sur le marché et l'utilisation des produits biocides. Il modifie essentiellement le régime de protection des données prévu par le règlement biocides (UE) n° 528/2012, afin de tenir compte des retards du programme d’examen des substances actives biocides.
PE et Cons. UE, règl. (UE) 2026/1165, 20 mai 2026 : JOUE L, 26 mai 2026
Règles d'étiquetage et de contrôle des matières fertilisantes et supports de culture
Le décret n° 2026-357 du 7 mai 2026 fixe les modalités de surveillance et d'identification des critères de qualité agronomique et d'innocuité des matières fertilisantes et des supports de culture. Très attendu depuis la consultation publique organisée en 2023 sur ces projets de textes, il s’inscrit dans l’édifice réglementaire du « socle commun » applicable à la mise sur le marché et à l’utilisation des matières fertilisantes et supports de culture (boues d’épuration, effluents d’élevage, digestats, composts, etc.). Le décret répartit ces produits en quatre catégories et précise les règles de contrôle de leurs performances agronomiques et de leur innocuité avant épandage ou retour au sol.
Expérimentation de signaux tarifaires pour les consommateurs d’électricité
Le décret n° 2026-339 du 30 avril 2026 met en place une expérimentation visant à envoyer des signaux tarifaires à un échantillon de consommateurs d’électricité afin d’analyser leur capacité à adapter leur consommation. Dans ce cadre, Enedis collecte les données de consommation détaillées (« courbes de charge »), transmises à EDF, qui les exploite pour ajuster la tarification et évaluer les changements de comportement. Les consommateurs sélectionnés participent sauf refus de leur part et peuvent se retirer à tout moment. Le dispositif est encadré pour garantir qu’ils ne paient pas plus cher que le tarif habituel.
Véhicules utilitaires lourds : flexibilité ciblée pour que les constructeurs se conforment aux objectifs en matière d'émissions de CO2
Le règlement (UE) 2026/1046 du 29 avril 2026 modifie le règlement (UE) 2019/1242 en ce qui concerne le calcul des crédits d'émission des véhicules utilitaires lourds pour les périodes de communication des rapports des années 2025 à 2029 ( PE et Cons. UE, règl. (UE) 2019/1242, 20 juin 2019 ).
PE et Cons. UE, règl. (UE) 2026/1046, 29 avr. 2026 : JO 7 mai 2026
Adaptation du droit français aux règles du mécanisme d’ajustement carbone aux frontières (MACF)
Une ordonnance du 29 avril 2026 ajuste le Code de l’environnement ainsi que le Code monétaire et financier et le Livre des procédures fiscales afin de mettre le droit français en cohérence avec le règlement européen sur le MACF. Elle précise les notions clés (émissions, assujetti, seuil d’exemption), crée le statut de déclarant MACF autorisé et encadre ses obligations, tout en instituant de nouveaux mécanismes de contrôle et de sanctions. Un importateur qui dépasse le seuil d’exemption sans disposer de ce statut doit justifier sa situation, à défaut de quoi il encourt une amende par tonne d’émissions alignée sur celle du marché carbone, avec une modulation lorsque le dépassement reste limité (moins de 10 %), et, en contrepartie, une dispense exceptionnelle des obligations déclaratives et de restitution de certificats pour les importations concernées. Les règles d’accès et de transmission d’informations sont adaptées pour permettre à l’administration compétente d’exercer ses missions. L’ordonnance sécurise ainsi juridiquement la mise en œuvre du MACF en France et garantit l’application effective d’un prix du carbone aux importations, conformément au cadre européen.
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